Voordat u koopt op Mallorca: weet wat u met uw toekomstige woning kunt doen

Misschien ziet u zich al ontbijten op het terras, denkt u aan een kamer voor familie die op bezoek komt of aan de verbouwing die van een huis echt uw huis maakt.

Naast die plannen zijn er een paar vragen die u het best vroeg beantwoordt. Komt de documentatie overeen met wat er vandaag op het terrein staat? Is het beoogde woongebruik toegestaan? Zijn de aanpassingen die u voor ogen hebt vergunbaar?

Bij Casal Mallorquí vinden wij dat deze gesprekken thuishoren aan het begin van uw zoektocht. Zo vergelijkt u woningen met een helderder beeld van wat elke woning u te bieden heeft.

Tot het stedenbouwkundige kader van Mallorca hoort de LUIB, de wet op de ruimtelijke ordening van de Balearen. Disciplina urbanística is het geheel van inspectie- en handhavingsmaatregelen tegen bouwwerken of gebruik die niet aan de geldende regels voldoen.

Voor een koper komt het erop aan te begrijpen hoe de woning er nu voor staat, en of die situatie past bij het gebruik en de plannen die u voor ogen hebt.

Een onregelmatigheid kan leiden tot een boete en, los daarvan, tot maatregelen om de situatie weer in overeenstemming met de regels te brengen. Afhankelijk van de omstandigheden kan dat betekenen dat een niet-toegestaan gebruik moet stoppen of dat niet-vergunde bouwwerken moeten verdwijnen. Een boete betalen maakt het gebouw of het gebruik op zichzelf niet legaal.

Herstelmaatregelen rusten op de woning zelf en kunnen dus ook een latere koper treffen (LUIB, artikel 163.3).

Termijnen kunnen bepaalde handhavingsbevoegdheden beperken, maar hoe ze uitwerken hangt af van de omstandigheden. Als algemene regel kan de overheid tot acht jaar na de voltooiing van de werken optreden om de stedenbouwkundige legaliteit te herstellen, maar op beschermde rustieke grond geldt geen termijn (LUIB, artikel 196).

Een niet-toegestaan gebruik, zoals wonen in een gebouw dat als berging is vergund, geldt als voortdurend. De termijn gaat dus niet lopen zolang het gebruik doorgaat (LUIB, artikel 196.4).

Ook als bepaalde handhaving niet meer mogelijk is, kunnen er beperkingen gelden voor toekomstige werken. Een huis dat zonder vergunning is gebouwd, kan fuera de ordenación zijn, ook als het niet meer kan worden afgebroken: dan zijn alleen herstellingen voor veiligheid, gezondheid of hygiëne toegestaan, en is het na 1 maart 1987 gebouwd, dan zijn nieuwe contracten voor nutsvoorzieningen niet mogelijk (LUIB, artikel 129.2).

Komt u fuera de ordenación tegen, vraag uw adviseurs dan om de precieze stedenbouwkundige status en de praktische gevolgen voor die woning uit te leggen. Vertrouw niet op een algemene uitspraak als “het gebouw is oud genoeg”.

Sinds 15 februari 2025 kent Mallorca ook een tijdelijke buitengewone legalisatieprocedure voor gebouwen op rustieke grond waartegen geen herstelmaatregelen meer mogelijk zijn. Aanvragen worden tot februari 2028 bij de gemeente ingediend, er geldt een heffing van 10 tot 15% van de bouwkosten, afhankelijk van het jaar, en een woning die op deze manier wordt gelegaliseerd, mag in de regel niet als vakantiewoning worden verhuurd (Wet 7/2024, zevende aanvullende bepaling).

Of de procedure voor een bepaald gebouw openstaat, en wat die zou kosten, is een vraag voor uw architect en advocaat.

Het Catastro, het Spaanse kadaster, beschrijft woningen voor administratieve en fiscale doeleinden. Het Registro de la Propiedad, het eigendomsregister, legt de eigendom en de ingeschreven rechten en lasten vast.

Bouwvergunningen en gemeentelijke dossiers vormen een ander, essentieel deel van het beeld. Een inschrijving in het Catastro of het Registro de la Propiedad betekent op zichzelf niet dat elk bouwwerk en elk gebruik is toegestaan. Een gebouw kan op grond van zijn ouderdom worden ingeschreven zodra de handhavingstermijnen zijn verstreken. Dat legt vast dat het bestaat, maar maakt het niet legaal (Koninklijk Wetgevend Decreet 7/2015, artikel 28.4).

Uw adviseurs moeten de registers met de woning zelf vergelijken. Officiële bronnen: Sede Electrónica del Catastro en Registradores de España.

Een architect moet het voorgenomen werk toetsen aan de geldende stedenbouwkundige regels, de bestemming en bescherming van de grond en de huidige status van het gebouw. Uw advocaat legt u de juridische gevolgen uit en welke contractuele bescherming u nodig hebt.

Deze twee denkbeeldige voorbeelden laten zien waarom de details ertoe doen.

U vindt een landhuis met een extra slaapkamer en een zwembad. Vraag de betreffende vergunningen en goedgekeurde tekeningen op en laat een deskundige die vergelijken met wat er staat. Neem het zwembad en de uitbouw uitdrukkelijk mee in de controle.

U wilt een berging ombouwen tot gastenverblijf. Vraag na of het beoogde woongebruik en de bijbehorende werken kunnen worden toegestaan voordat u die ruimte in uw verbouwingsbudget opneemt.

Een goed vertrekpunt is om: