Vor dem Kauf auf Mallorca: Wissen, was Sie mit Ihrem künftigen Zuhause tun dürfen

Vielleicht sehen Sie sich schon beim Frühstück auf der Terrasse, planen ein Zimmer für Besuch aus der Familie oder den Umbau, der aus dem Haus Ihr Zuhause macht.

Neben diesen Plänen gibt es einige Fragen, die Sie früh klären sollten. Entsprechen die Unterlagen dem, was heute auf dem Grundstück steht? Ist die geplante Wohnnutzung genehmigt? Wären die Änderungen, die Sie sich vorstellen, zulässig?

Bei Casal Mallorquí sind wir überzeugt, dass diese Gespräche an den Anfang Ihrer Suche gehören. Sie helfen Ihnen, Häuser mit einem klareren Bild davon zu vergleichen, was jedes einzelne bietet.

Zum baurechtlichen Rahmen auf Mallorca gehört die LUIB, das Städtebaugesetz der Balearen. Disciplina urbanística bezeichnet die Kontroll- und Durchsetzungsmaßnahmen gegen Bauarbeiten oder Nutzungen, die nicht den geltenden Regeln entsprechen.

Für einen Käufer geht es praktisch darum, die bestehende Lage der Immobilie zu verstehen und ob sie die geplante Nutzung und künftige Vorhaben trägt.

Ein Verstoß kann zu einer Geldbuße führen und, davon getrennt, zu Maßnahmen, mit denen der rechtmäßige Zustand wiederhergestellt wird. Je nach Lage können diese Maßnahmen bis zur Untersagung einer ungenehmigten Nutzung oder zum Rückbau ungenehmigter Arbeiten reichen. Eine bezahlte Geldbuße legalisiert weder das Gebäude noch seine Nutzung.

Maßnahmen zur Wiederherstellung haften an der Immobilie selbst und können daher auch einen späteren Käufer treffen (LUIB, Artikel 163.3).

Fristen können bestimmte Eingriffsbefugnisse begrenzen, aber ob sie greifen, hängt vom Einzelfall ab. In der Regel können die Behörden bis acht Jahre nach Abschluss der Arbeiten einschreiten, um den rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen. Auf geschütztem rustikalem Land gibt es jedoch keine Frist (LUIB, Artikel 196).

Eine ungenehmigte Nutzung, etwa das Wohnen in einem als Lager genehmigten Gebäude, gilt als fortdauernd. Die Frist beginnt daher nicht, solange die Nutzung andauert (LUIB, Artikel 196.4).

Auch wenn bestimmte Maßnahmen nicht mehr möglich sind, kann ein Gebäude Einschränkungen für künftige Arbeiten haben. Ein ohne Genehmigung gebautes Haus kann fuera de ordenación sein, selbst wenn es nicht mehr abgerissen werden kann: Dann sind nur Reparaturen für Sicherheit, Gesundheit oder Hygiene erlaubt, und wurde es nach dem 1. März 1987 gebaut, sind keine neuen Versorgungsverträge möglich (LUIB, Artikel 129.2).

Stoßen Sie auf fuera de ordenación, bitten Sie Ihre Berater, den konkreten baurechtlichen Status und seine praktischen Folgen für diese Immobilie zu erklären. Verlassen Sie sich nicht auf die allgemeine Aussage, „das Gebäude ist alt genug“.

Seit dem 15. Februar 2025 gibt es auf Mallorca außerdem ein befristetes außerordentliches Legalisierungsverfahren für Gebäude auf rustikalem Land, gegen die keine Wiederherstellungsmaßnahmen mehr möglich sind. Anträge werden bis Februar 2028 beim Rathaus gestellt, je nach Jahr fällt eine Gebühr von 10 bis 15 % der Baukosten an, und ein so legalisiertes Haus darf in der Regel nicht touristisch vermietet werden (Ley 7/2024, disposición adicional séptima).

Ob das Verfahren für ein bestimmtes Gebäude in Frage kommt und was es kosten würde, klären Sie mit Ihrem Architekten und Ihrem Anwalt.

Das Catastro, das spanische Liegenschaftskataster, beschreibt Immobilien für Verwaltungs- und Steuerzwecke. Das Registro de la Propiedad, das Grundbuch, verzeichnet Eigentum sowie eingetragene Rechte und Lasten.

Baugenehmigungen und die Akten der Gemeinde sind ein weiterer wesentlicher Teil des Bildes. Ein Eintrag im Catastro oder im Grundbuch belegt für sich allein nicht, dass jedes Bauwerk und jede Nutzung genehmigt ist. Ein Gebäude kann aufgrund seines Alters eingetragen werden, sobald die Fristen für ein Einschreiten abgelaufen sind. Das belegt, dass es existiert, macht es aber nicht rechtmäßig (Real Decreto Legislativo 7/2015, Artikel 28.4).

Ihre Berater sollten die Register mit der Immobilie selbst vergleichen. Amtliche Quellen: Sede Electrónica del Catastro und Registradores de España.

Ein Architekt sollte die geplanten Arbeiten anhand der geltenden Bauvorschriften, der Einstufung und des Schutzes des Bodens sowie des bestehenden Status des Gebäudes beurteilen. Ihr Anwalt sollte die rechtlichen Folgen und die nötigen vertraglichen Absicherungen erklären.

Diese zwei angenommenen Beispiele zeigen, warum es auf die Einzelheiten ankommt.

Sie finden ein Landhaus mit einem zusätzlichen Schlafzimmer und einem Pool. Fordern Sie die entsprechenden Genehmigungen und genehmigten Pläne an und lassen Sie eine Fachperson sie mit dem Bestand vergleichen. Beziehen Sie den Pool und den Anbau ausdrücklich in die Prüfung ein.

Sie möchten ein Lagergebäude in ein Gästehaus umbauen. Fragen Sie, ob die geplante Wohnnutzung und die dazugehörigen Arbeiten genehmigt werden können, bevor Sie diesen Raum in Ihr Umbaubudget einrechnen.

Ein guter Ausgangspunkt ist es: