Een huis bouwen op rustieke grond op Mallorca

Drie niveaus van regelgeving bepalen wat er op een rustieke kavel mogelijk is, en elk daarvan kan nee zeggen. Begrijpen welk niveau wat beslist, is de eerste stap naar een realistisch project.

Twee regionale wetten vormen het kader. Wet 6/1997 op rustieke grond (Ley del Suelo Rústico) regelt het woongebruik, de minimale kaveloppervlakte en de bouwparameters. Wet 12/2017 op de ruimtelijke ordening (Ley de Urbanismo de las Illes Balears, LUIB) regelt de vergunningverlening, de technische projecten, de bouwvergunningen en hun termijnen.

Deze wetten bepalen de buitengrenzen. Het eilandplan en de gemeente kunnen alleen strenger zijn, nooit ruimer.

De Consell de Mallorca, de eilandraad, is verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening en de bescherming van het landelijke landschap van het eiland. Het belangrijkste instrument is het Pla Territorial Insular de Mallorca (PTIM), dat de bestemmingen van de grond vastlegt, net als het toegestane gebruik, de minimale kaveloppervlakte, de bouwparameters en de regels voor landschapsbescherming.

Voor een nieuwe vrijstaande woning op rustieke grond geeft de Consell een verplicht, voorafgaand en bindend advies over de minimale kaveloppervlakte en de maximaal toegestane bebouwing. Een positief advies is een essentiële stap, maar het is geen bouwvergunning. De vergunning zelf wordt door de gemeente verleend.

Elke gemeente past de regionale en eilandregels toe samen met haar eigen stedenbouwkundige kader, vastgelegd in een Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), Normas Subsidiarias (NNSS) of andere planinstrumenten. Dat geldt in Manacor net zo goed als in Sant Llorenç des Cardassar, Artà, Felanitx, Santanyí of Campos.

Gemeentelijke regels kunnen eisen toevoegen over de afmetingen van het gebouw, de plaatsing, de afstand tot de kavelgrenzen en het architectonische ontwerp. Twee kavels van vergelijkbare grootte en uitstraling kunnen daardoor heel verschillende mogelijkheden hebben.

Ons advies: stel de exacte stedenbouwkundige status van een kavel vast voordat u zich aan de koop verbindt.

Op Mallorca wordt grofweg onderscheid gemaakt tussen gewone rustieke grond (suelo rústico común) en beschermde rustieke grond (suelo rústico protegido). Daarbinnen onderscheidt het PTIM de categorieën hieronder.

Het getal dat iedereen noemt is 14.000 m², oftewel 1,4 hectare. Artikel 25 van Wet 6/1997 legt dat vast als minimum op gewone rustieke grond, en het PTIM (Norma 20) hanteert voor sommige categorieën hogere minima.

Stel u een prachtige kavel van 16.000 m² voor bij Manacor, met uitzicht over het platteland en een goede toegangsweg. Op papier is hij groter dan het minimum. Voordat hij een bouwkavel genoemd kan worden, moeten vier vragen beantwoord zijn.

Is de kavel legaal ontstaan? Staat de categorie nieuwe woningen toe? Valt een deel ervan onder natuurbescherming of overstromingsrisico? Stelt de gemeente eigen eisen?

De geschiedenis van een kavel weegt even zwaar als de grootte. Het PTIM stelt specifieke voorwaarden aan eerdere splitsingen en afsplitsingen, met belangrijke peildata in 1997 en 1999. Een grote kavel is niet per se een bebouwbare kavel. Daarom begint de aankoop van rustieke grond met juridisch en technisch onderzoek, niet met de oppervlakte.

Internationale kopers gaan er vaak van uit dat de grootte van het huis volgt uit de grootte van de kavel. In de praktijk beslist de combinatie van grenzen, en de strengste wint.

De bebouwbare vloeroppervlakte is de maximale gebouwde vloeroppervlakte, en anders dan de bebouwde oppervlakte kan die ruimte op meer dan één verdieping omvatten. Wet 6/1997 begrenst die op Mallorca tot 3% van de kavel. Het PTIM (Norma 22) hanteert 2% in de landschapseenheden 1, 2 en 5 en in gevoelige categorieën zoals AIA, ARIP, SRG-F en de beschermde gebieden of risicogebieden, en elders 3%.

Deze percentages zijn plafonds, geen rechten, en het gemeentelijke plan kan strenger zijn. Op een kavel van 15.000 m² met een grens van 2% is het theoretische maximum 15.000 m² × 2% = 300 m².

De bebouwde oppervlakte is het deel van de grond dat het gebouw en andere bouwelementen innemen. Dat is niet hetzelfde als de vloeroppervlakte: een huis met twee verdiepingen kan een kleinere voetafdruk hebben dan een gelijkvloers huis met evenveel woonruimte.

Volgens Wet 6/1997 moet de bebouwde oppervlakte op Mallorca onder 4% blijven. Het PTIM hanteert 3% in de strengere categorieën en tot 4% in andere, en gemeentelijke regels kunnen strenger zijn. Zwembaden, overdekte terrassen en bijgebouwen kunnen afhankelijk van hun kenmerken meetellen, dus het hele terrein telt, niet alleen het huis.

Het bouwvolume wordt gemeten in kubieke meters in plaats van vierkante meters. Artikel 28 van Wet 6/1997 legt een plafond van 1.500 m³ per gebouw vast, en strengere stedenbouwkundige voorwaarden kunnen gelden.

Het volume kan een ontwerp beperken, ook als de vloeroppervlakte een groter huis zou toelaten. Een woonkamer met dubbele hoogte is een goed voorbeeld: prachtig, maar hij kost veel volume zonder vloeroppervlakte toe te voegen. Dat speelt vooral bij moderne woningen met hoge plafonds en open ruimtes.

Veel oudere artikelen noemen nog een grens van 900 m³. Dat getal kwam uit artikel 5 van Decreto-ley 9/2020, dat in 2024 is ingetrokken.

Het algemene plafond voor gebouwen op rustieke grond is twee bouwlagen en acht meter, gemeten van het maaiveld tot de top van het dak, en lokaal kunnen de grenzen lager liggen. Het PTIM en de gemeentelijke regels bepalen ook de dakvorm (vaak het traditionele hellende pannendak), de materialen en afwerking van de gevels, de plaats van het gebouw op de kavel, de afstand tot de kavelgrenzen en de zichtbaarheid in het landschap.

Het doel is het architectonische karakter van het eiland te beschermen. Binnen dat kader zijn een eigentijdse indeling, moderne bouwtechniek en zeer efficiënte installaties goed mogelijk. Casal Mallorquí bouwt op het eiland ook passiefhuizen.

Neem een denkbeeldige kavel van 15.000 m² met de bestemming AIA, op een plek waar een vrijstaande woning verder is toegestaan en geen strengere gemeentelijke regels gelden.

Voordat u een architect inschakelt of grond koopt, stelt u vast of de kavel juridisch geschikt is voor uw project. Een grondig onderzoek vooraf omvat de bestemming, de minimale kaveloppervlakte, de splitsingsgeschiedenis, het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en het kadaster (Catastro), de wettelijke toegang, de nutsvoorzieningen, de milieubeperkingen en welke grootte en soort woning realistisch te ontwerpen is.

Koopt u grond om te bouwen, dan houdt de koopovereenkomst bij voorkeur rekening met de uitkomst van deze controles. Wij helpen kopers geschikte kavels te vinden en coördineren de controles. Bekijk onze kavels te koop op Mallorca.

Zodra de kavel is bevestigd, maakt een bevoegde architect het Proyecto Básico. Daarin staan de wezenlijke kenmerken van de woning: situatietekeningen, plattegronden, afmetingen, gevelaanzichten en doorsneden, de architectonische uitstraling, de berekeningen van vloeroppervlakte, bebouwde oppervlakte en volume, en de onderbouwing dat het ontwerp aan de stedenbouwkundige regels voldoet.

Het bevat genoeg informatie voor de overheid om het project te beoordelen, maar niet de technische details die nodig zijn om te bouwen. Het wordt samen met de vergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente (Ayuntamiento).

Als het gemeentelijke dossier compleet is, stuurt het Ayuntamiento het naar de Consell de Mallorca voor het verplichte, voorafgaande en bindende advies over de minimale kaveloppervlakte en de maximaal toegestane bebouwing. De procedure omvat een openbare inzageperiode van 15 dagen.

Artikel 36 van Wet 6/1997 geeft de Consell drie maanden vanaf ontvangst van de volledige documentatie. Dat is een wettelijke termijn, geen belofte over de werkelijke behandeltijd. Het advies gaat terug naar de gemeente, en ook een positief advies geeft nog geen toestemming om te bouwen.

Met de adviezen binnen toetst het Ayuntamiento het project aan de eigen stedenbouwkundige regels en aan de geldende technische en juridische eisen. Is alles in orde, dan verleent het de bouwvergunning. Een vergunning op basis van een Proyecto Básico vraagt nog de volgende technische fase voordat het werk kan beginnen.

Het Proyecto de Ejecución werkt het goedgekeurde ontwerp uit tot de documentatie die nodig is om te bouwen: constructieberekeningen en bouwdetails, specificaties van materialen en systemen, de elektrische installatie, het sanitair, de verwarming en de airconditioning, de energieprestatie en isolatie, en de naleving van de Spaanse bouwregelgeving (Código Técnico de la Edificación, CTE).

Volgens artikel 152.5 LUIB moet het binnen negen maanden na een vergunning op basis van een Proyecto Básico worden ingediend. Gebeurt dat niet, dan vervalt de vergunning van rechtswege en is een nieuwe aanvraag nodig. Na indiening heeft de gemeente één maand om te controleren of het overeenkomt met het goedgekeurde basisontwerp. Komt er binnen die maand geen bezwaar, dan mag het werk beginnen, mits aan alle andere eisen is voldaan (artikel 152.6).

Voordat het werk begint, moeten de vergunning en de procedure van het uitvoeringsontwerp zijn afgerond, de professionals en de aannemer zijn aangesteld en de veiligheids- en gezondheidsmaatregelen zijn geregeld. Artikel 151 LUIB vereist dat de start van de werken minstens tien dagen vooraf aan de gemeente wordt gemeld.

De architect is verantwoordelijk voor het ontwerp en het professionele toezicht daarop, de arquitecto técnico voor het technische toezicht en de controle op de uitvoering, en de aannemer bouwt volgens het goedgekeurde project en het contract.

Deze partijen vanuit het buitenland aansturen is veeleisend. Casal Mallorquí verzorgt de bouwbegeleiding: wij coördineren de professionals, de keuze van de aannemer, het budget, de voortgang op de bouwplaats en de communicatie, zodat u één lokaal aanspreekpunt hebt.

Een vergunning is niet onbeperkt geldig. Artikel 154 LUIB maakt onderscheid tussen de termijn om met de werken te beginnen en de termijn om ze af te ronden. Als het gemeentelijke plan geen andere termijnen noemt, gelden deze:

Als de bouw klaar is, gaat het project de laatste fase in: het certificaat van oplevering (certificado final de obra), de bevestiging dat het gebouw overeenkomt met het goedgekeurde project, de licencia de primera ocupación of het equivalent daarvan, en de documenten voor de definitieve aansluiting op de nutsvoorzieningen.

Daarna worden de sleutels overhandigd, en is uw huis op Mallorca klaar om in te wonen.

Of u nu droomt van een traditionele stenen finca, een eigentijds mediterraan huis of een energiezuinig landhuis, een geslaagd project begint met goed geïnformeerde beslissingen. Van de eerste bezichtiging tot de laatste overdracht geven onze ervaring als makelaar en onze bouwbegeleiding uw project continuïteit.

Overweegt u rustieke grond te kopen? Bekijk onze kavels te koop en laat ons helpen de mogelijkheden te beoordelen.

Hebt u al een kavel? Laat hem controleren met een voorlopige haalbaarheidsbeoordeling.

Klaar om te bouwen? Lees hoe wij uw huis op Mallorca bouwen, van het architectonische ontwerp tot de oplevering.