Antes de comprar en Mallorca, sepa qué podrá hacer con su futura casa

Quizá ya se imagina desayunando en la terraza, con una habitación para la familia que viene de visita o con la reforma que convertirá la casa en su hogar.

Junto a esos planes, hay algunas preguntas que conviene responder pronto. ¿La documentación refleja lo que hoy existe en el inmueble? ¿Está autorizado el uso residencial previsto? ¿Podrían permitirse las reformas que tiene en mente?

En Casal Mallorquí creemos que estas conversaciones deben tener lugar al principio de la búsqueda. Le ayudan a comparar viviendas sabiendo con más claridad lo que ofrece cada una.

El marco urbanístico de Mallorca incluye la LUIB, la ley de urbanismo de las Illes Balears. La disciplina urbanística abarca las medidas de inspección y control que se aplican a obras o usos que no cumplen la normativa.

Para un comprador, la tarea práctica es entender la situación actual del inmueble y si permite el uso y los planes que tiene previstos.

Una irregularidad puede dar lugar a una sanción económica y, por separado, a medidas para restablecer la legalidad. Según las circunstancias, esas medidas pueden incluir el cese de un uso no autorizado o la demolición de obras no autorizadas. Pagar una multa no legaliza por sí solo la construcción ni su uso.

Las medidas de restablecimiento recaen sobre el propio inmueble, de modo que también pueden afectar a un comprador posterior (LUIB, artículo 163.3).

Los plazos pueden limitar determinadas facultades de control, pero su aplicación depende de las circunstancias. Como regla general, la administración puede actuar para restablecer la legalidad urbanística durante 8 años desde la finalización de las obras, pero en suelo rústico protegido no hay plazo (LUIB, artículo 196).

Un uso no autorizado, como vivir en una construcción aprobada como almacén, se considera continuado, por lo que el plazo no empieza a contar mientras el uso continúe (LUIB, artículo 196.4).

Una construcción puede seguir teniendo limitaciones para obras futuras aunque ya no quepan determinadas medidas de control. Una casa construida sin licencia puede quedar fuera de ordenación aunque ya no pueda demolerse: entonces solo se permiten reparaciones por razones de seguridad, salubridad o higiene y, si se construyó después del 1 de marzo de 1987, no pueden contratarse nuevos suministros (LUIB, artículo 129.2).

Si se encuentra con una situación de fuera de ordenación, pida a sus asesores que le expliquen la situación urbanística concreta y sus consecuencias prácticas para ese inmueble. No se fíe de una afirmación genérica del tipo «la construcción ya es lo bastante antigua».

Desde el 15 de febrero de 2025, Mallorca cuenta además con un procedimiento temporal de legalización extraordinaria para construcciones en suelo rústico que ya no pueden ser objeto de medidas de restablecimiento. La solicitud se presenta en el ayuntamiento hasta febrero de 2028, se paga una prestación del 10 al 15 % del coste de la construcción según el año, y una vivienda legalizada por esta vía no puede destinarse, por lo general, al alquiler turístico (Ley 7/2024, disposición adicional séptima).

Si el procedimiento es aplicable a una construcción concreta, y cuánto costaría, es una cuestión para su arquitecto y su abogado.

El Catastro describe los inmuebles con fines administrativos y fiscales. El Registro de la Propiedad inscribe la titularidad y los derechos y cargas inscritos.

Las licencias y los expedientes municipales aportan otra parte esencial de la información. Una inscripción en el Catastro o en el Registro de la Propiedad no acredita por sí sola que todas las construcciones y usos estén autorizados. Una construcción puede inscribirse por su antigüedad una vez transcurridos los plazos de restablecimiento, lo que deja constancia de que existe, pero no la convierte en legal (Real Decreto Legislativo 7/2015, artículo 28.4).

Sus asesores deben comparar los registros con el propio inmueble. Fuentes oficiales: Sede Electrónica del Catastro y Registradores de España.

Un arquitecto debe valorar las obras previstas a la luz de la normativa urbanística aplicable, la clasificación y protección del suelo y la situación actual de la construcción. Su abogado debe explicarle las consecuencias jurídicas y las garantías contractuales necesarias.

Estos dos ejemplos hipotéticos muestran por qué importan los detalles.

Encuentra una casa de campo con un dormitorio añadido y una piscina. Pida las licencias y los planos aprobados correspondientes y encargue a un profesional que los compare con lo que existe. Incluya expresamente la piscina y la ampliación en la revisión.

Le gustaría convertir un almacén en alojamiento para invitados. Pregunte si el uso residencial previsto y las obras necesarias pueden autorizarse antes de incluir ese espacio en el presupuesto de la reforma.

Un buen punto de partida es: