Hausbau auf rustikalem Land auf Mallorca

Drei Ebenen von Vorschriften entscheiden, was auf einem rustikalen Grundstück möglich ist, und jede von ihnen kann Nein sagen. Zu verstehen, welche Ebene was entscheidet, ist der erste Schritt zu einem realistischen Projekt.

Zwei regionale Gesetze bilden den Rahmen. Das Gesetz 6/1997 über rustikales Land (Ley del Suelo Rústico) regelt die Wohnnutzung, die Mindestgrößen der Grundstücke und die Bauparameter. Das Gesetz 12/2017 über den Städtebau (Ley de Urbanismo de las Illes Balears, LUIB) regelt die Baugenehmigung, die technischen Projekte, die Lizenzen und ihre Fristen.

Diese Gesetze setzen die äußeren Grenzen. Inselplan und Gemeinde können nur strenger sein, nie großzügiger.

Der Consell de Mallorca, der Inselrat, ist für die Raumordnung und den Schutz der ländlichen Landschaft der Insel zuständig. Sein wichtigstes Instrument ist der Pla Territorial Insular de Mallorca (PTIM), der Bodenkategorien, zulässige Nutzungen, Mindestgrößen, Bauparameter und Regeln zum Landschaftsschutz festlegt.

Für ein neues freistehendes Wohnhaus auf rustikalem Land erstellt der Consell einen verpflichtenden, vorab verbindlichen Bericht zur Mindestgröße des Grundstücks und zur höchstzulässigen Bebauung. Ein positiver Bericht ist ein wichtiger Schritt, aber keine Baugenehmigung. Die Lizenz selbst erteilt die Gemeinde.

Jede Gemeinde wendet die regionalen Regeln und die des Inselplans zusammen mit ihrem eigenen Planungsrahmen an, festgelegt in einem Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), in Normas Subsidiarias (NNSS) oder anderen Planungsinstrumenten. Das gilt in Manacor ebenso wie in Sant Llorenç des Cardassar, Artà, Felanitx, Santanyí oder Campos.

Die Gemeinde kann zusätzliche Anforderungen an Gebäudemaße, Lage, Abstände und Architektur stellen. Zwei Grundstücke von ähnlicher Größe und ähnlichem Aussehen können deshalb ganz unterschiedliche Möglichkeiten haben.

Unser Rat: Klären Sie den genauen planungsrechtlichen Status eines Grundstücks, bevor Sie sich zum Kauf verpflichten.

Mallorca unterscheidet grundsätzlich zwischen allgemeinem rustikalem Land (suelo rústico común) und geschütztem rustikalem Land (suelo rústico protegido). Innerhalb davon legt der PTIM die folgenden Kategorien fest.

Die Zahl, die jeder nennt, ist 14.000 m², also 1,4 Hektar. Artikel 25 des Gesetzes 6/1997 legt sie als Mindestfläche auf allgemeinem rustikalem Land fest, und der PTIM (Norma 20) verlangt für einige Kategorien mehr.

Stellen Sie sich ein schönes Grundstück von 16.000 m² bei Manacor vor, mit Blick ins Grüne und guter Zufahrt. Auf dem Papier ist es größer als die Mindestfläche. Bevor man es Baugrundstück nennen kann, müssen vier Fragen beantwortet sein.

Ist das Grundstück rechtmäßig entstanden? Erlaubt seine Kategorie neue Häuser? Liegt ein Teil in einem Schutz- oder Überschwemmungsgebiet? Stellt die Gemeinde eigene Anforderungen?

Die Geschichte eines Grundstücks zählt ebenso viel wie seine Größe. Der PTIM stellt besondere Bedingungen an frühere Teilungen und Abtrennungen, mit wichtigen Stichtagen in den Jahren 1997 und 1999. Ein großes Grundstück ist also nicht unbedingt ein bebaubares, und deshalb sollte der Kauf von rustikalem Land mit einer rechtlichen und technischen Prüfung beginnen, nicht mit der Fläche.

Viele Käufer gehen davon aus, dass sich die Größe des Hauses aus der Größe des Grundstücks ergibt. In der Praxis entscheidet das Zusammenspiel der Grenzen, und die engste gibt den Ausschlag.

Die bebaubare Fläche ist die höchstzulässige Bruttogeschossfläche, und anders als die überbaute Fläche kann sie Flächen auf mehr als einer Ebene umfassen. Das Gesetz 6/1997 begrenzt sie auf Mallorca auf 3 % der Grundstücksfläche. Der PTIM (Norma 22) setzt 2 % in den Landschaftseinheiten 1, 2 und 5 sowie in sensiblen Kategorien wie AIA, ARIP, SRG-F und den Schutz- oder Risikogebieten, und 3 % in den übrigen.

Diese Prozentsätze sind Obergrenzen, kein Anspruch, und die Gemeinde kann strenger sein. Auf einem Grundstück von 15.000 m² mit einer Grenze von 2 % liegt das theoretische Maximum bei 15.000 m² × 2 % = 300 m².

Die überbaute Fläche ist der Teil des Grundstücks, den das Gebäude und andere bauliche Elemente einnehmen. Sie ist nicht dasselbe wie die Geschossfläche: Ein zweistöckiges Haus kann eine kleinere Grundfläche haben als ein einstöckiges mit derselben Wohnfläche.

Das Gesetz 6/1997 verlangt, dass die überbaute Fläche auf Mallorca unter 4 % bleibt. Der PTIM setzt 3 % in den strengeren Kategorien und bis zu 4 % in anderen, und die Gemeinde kann strenger sein. Pools, überdachte Terrassen und Nebengebäude können je nach Ausführung mitzählen, deshalb muss das ganze Anwesen betrachtet werden, nicht nur das Haus.

Das Bauvolumen wird in Kubikmetern gemessen, nicht in Quadratmetern. Artikel 28 des Gesetzes 6/1997 setzt eine Obergrenze von 1.500 m³ pro Gebäude, und strengere Planungsauflagen sind möglich.

Das Volumen kann einen Entwurf begrenzen, auch wenn die Fläche ein größeres Haus erlauben würde. Ein Wohnzimmer mit doppelter Raumhöhe ist ein gutes Beispiel: schön, aber es verbraucht viel Volumen, ohne Fläche hinzuzufügen. Das betrifft vor allem moderne Häuser mit hohen Decken und offenen Räumen.

Viele ältere Artikel nennen noch eine Grenze von 900 m³. Diese Zahl stammt aus Artikel 5 des Gesetzesdekrets 9/2020, der 2024 aufgehoben wurde.

Die allgemeine Obergrenze für Gebäude auf rustikalem Land liegt bei zwei Geschossen und acht Metern, gemessen vom Erdgeschoss bis zum höchsten Punkt des Dachs, und die Gemeinde kann niedrigere Grenzen setzen. PTIM und Gemeinderegeln bestimmen außerdem die Dachform, häufig das traditionelle geneigte Ziegeldach, die Materialien und Oberflächen, die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück, die Abstände und die Wirkung auf die Landschaft.

Ziel ist es, den architektonischen Charakter der Insel zu bewahren. In diesem Rahmen sind moderne Grundrisse, zeitgemäße Bautechnik und sehr effiziente Haustechnik ohne Weiteres möglich. Casal Mallorquí baut auf der Insel auch Passivhäuser.

Nehmen wir ein hypothetisches Grundstück von 15.000 m² in der Kategorie AIA, an einem Ort, an dem ein freistehendes Haus grundsätzlich zulässig ist und keine strengeren Gemeinderegeln gelten.

Bevor Sie einen Architekten beauftragen oder Land kaufen, sollten Sie klären, ob das Grundstück rechtlich für Ihr Vorhaben geeignet ist. Eine gründliche Prüfung umfasst die Einstufung, die Mindestfläche, die Teilungsgeschichte, Grundbuch und Kataster, die rechtliche Zufahrt, die Versorgung, Umweltauflagen und die Frage, welche Art und Größe von Haus realistisch geplant werden kann.

Kaufen Sie Land gezielt zum Bauen, sollte der Kaufvertrag das Ergebnis dieser Prüfungen möglichst berücksichtigen. Wir helfen Käufern, geeignete Grundstücke zu finden, und koordinieren die Prüfungen. Sehen Sie sich unsere Grundstücke auf Mallorca an.

Steht das Grundstück fest, erstellt ein zugelassener Architekt das Proyecto Básico. Es legt die wesentlichen Merkmale des Hauses fest: Lageplan, Grundrisse, Maße, Ansichten und Schnitte, das äußere Erscheinungsbild, die Berechnung von Fläche, überbauter Fläche und Volumen sowie den Nachweis, dass der Entwurf den Planungsregeln entspricht.

Es enthält genug Angaben, damit die Behörden das Vorhaben beurteilen können, aber nicht die technischen Details, die zum Bauen nötig sind. Es wird mit dem Antrag auf Lizenz beim Rathaus (Ayuntamiento) eingereicht.

Ist die Akte bei der Gemeinde vollständig, schickt das Ayuntamiento sie an den Consell de Mallorca, der seinen verpflichtenden, vorab verbindlichen Bericht zur Mindestfläche und zur höchstzulässigen Bebauung erstellt. Zum Verfahren gehört eine öffentliche Auslegung von 15 Tagen.

Artikel 36 des Gesetzes 6/1997 gibt dem Consell drei Monate ab Eingang der vollständigen Unterlagen. Das ist eine gesetzliche Frist, kein Versprechen für die tatsächliche Bearbeitungszeit. Der Bericht geht zurück an die Gemeinde, und auch ein positiver Bericht erlaubt noch keinen Baubeginn.

Liegen die Berichte vor, prüft das Ayuntamiento das Vorhaben anhand seiner eigenen Planungsregeln und der geltenden technischen und rechtlichen Anforderungen. Ist alles in Ordnung, erteilt es die Baulizenz. Eine Lizenz auf Grundlage eines Proyecto Básico verlangt vor dem Baubeginn noch den nächsten technischen Schritt.

Das Proyecto de Ejecución macht aus dem genehmigten Entwurf die Unterlagen, mit denen gebaut wird: Statik und Konstruktionsdetails, Spezifikationen für Materialien und Systeme, Elektro, Sanitär, Heizung und Klimatisierung, Energieeffizienz und Dämmung sowie die Erfüllung der spanischen technischen Bauordnung (Código Técnico de la Edificación, CTE).

Nach Artikel 152.5 LUIB muss es innerhalb von neun Monaten nach Erteilung einer Lizenz auf Grundlage eines Proyecto Básico eingereicht werden. Geschieht das nicht, erlischt die Lizenz kraft Gesetzes, und ein neuer Antrag ist nötig. Nach der Einreichung hat die Gemeinde einen Monat, um zu prüfen, ob es dem genehmigten Basisprojekt entspricht. Wird innerhalb dieses Monats kein Einwand mitgeteilt, darf gebaut werden, sofern alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind (Artikel 152.6).

Vor dem Baubeginn müssen die Lizenz und das Verfahren zum Ausführungsprojekt abgeschlossen, die Fachleute und das Bauunternehmen beauftragt und die Arbeitsschutzmaßnahmen geregelt sein. Artikel 151 LUIB verlangt, dass der Beginn der Arbeiten der Gemeinde mindestens zehn Tage vorher mitgeteilt wird.

Der Architekt ist für den Entwurf und seine fachliche Überwachung verantwortlich, der technische Architekt (arquitecto técnico) für die technische Bauüberwachung und Ausführungskontrolle, und das Bauunternehmen baut nach dem genehmigten Projekt und dem Vertrag.

Diese Beteiligten aus dem Ausland zu koordinieren, ist anspruchsvoll. Casal Mallorquí übernimmt das Bauprojektmanagement: Wir koordinieren die Fachleute, die Auswahl des Bauunternehmens, das Budget, den Baufortschritt und die Kommunikation, sodass Sie einen Ansprechpartner vor Ort haben.

Eine Lizenz gilt nicht unbegrenzt. Artikel 154 LUIB unterscheidet zwischen der Frist für den Baubeginn und der Frist für die Fertigstellung. Legt der Gemeindeplan keine anderen Fristen fest, gilt:

Ist der Bau fertig, folgt die letzte Phase: die Fertigstellungsbescheinigung, die Bestätigung, dass das Gebäude dem genehmigten Projekt entspricht, die Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) oder ihre Entsprechung sowie die Unterlagen für die dauerhaften Versorgungsanschlüsse.

Dann werden die Schlüssel übergeben, und Ihr Zuhause auf Mallorca ist bezugsfertig.

Ob Sie von einer traditionellen Steinfinca, einem modernen mediterranen Haus oder einem energieeffizienten Landhaus träumen, ein gelungenes Projekt beginnt mit gut informierten Entscheidungen. Von der ersten Besichtigung bis zur Übergabe geben unsere Erfahrung in der Vermittlung und unser Bauprojektmanagement Ihrem Vorhaben Kontinuität.

Sie denken über den Kauf von rustikalem Land nach? Sehen Sie sich unsere Grundstücke an und lassen Sie uns ihr Potenzial einschätzen.

Sie besitzen bereits ein Grundstück? Lassen Sie es prüfen, mit einer ersten Machbarkeitsprüfung.

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