A veces nuestra mente divaga y no podemos evitar imaginarnos admirando el paisaje desde la terraza de nuestro nuevo hogar, mientras el sol acaricia nuestro rostro y el agua de la piscina refresca nuestros pies. Seguro que es imposible no dejarse seducir por la naturaleza de la Mallorca rural. Con los olivos centenarios, los algarrobos solitarios y la pintoresca flor de los almendros, parece como si el tiempo se hubiera detenido.

Comprar un terreno con toda esta belleza natural es, sin duda, el primer paso que debe dar para cumplir su sueño de construir una propiedad idílica en este paraíso mediterráneo atemporal.

Nueva normativa para la construcción rural

Pero como la mayoría de las cosas en la vida, hacer realidad ese sueño está sujeto a algunas estipulaciones, los sueños pueden no cambiar, pero los códigos de construcción sí. Un buen ejemplo de ello es el Decreto Legislativo 9/2020, de 25 de mayo, recientemente aprobado por el Consell de Govern Balear, con las reglas y normas que a partir de ahora regularán la construcción de viviendas en suelo rústico. Con estos cambios, puede tener esos momentos antes si se lo toma con calma y aprende primero sobre las nuevas normas de construcción.

Categorías de suelo rural

Al principio es fundamental tener claro el tipo de finca sobre la que se va a construir, ya que estas están sujetas a diferentes normativas en Mallorca y no todas permiten la urbanización. La nueva normativa mantiene la prohibición de edificar en:

Los Espacios Naturales de Especial Interés con Alto Nivel de Protección (AANP).
Los Espacios Naturales de Especial Interés (ANEI).
Áreas Rurales de Especial Interés para el Paisaje Forestal (ARIP-B).
Las Áreas Territoriales Protegidas (APT).
Las áreas de crecimiento de transición (AT-C).

Y en y extiende esta prohibición ahora:

Las Áreas de Evitación de Riesgo (SRP-APR), es decir, las áreas con riesgo potencial de inundación, incendio, erosión o deslizamientos.

Anteriormente, el plan territorial de la isla de Mallorca preveía un uso condicionado de los inmuebles ubicados en zonas de riesgo, lo que permitía una urbanización máxima de la propiedad del 3% (superficie sellada) y una superficie habitable máxima del 2%. No obstante, con la entrada en vigor del nuevo decreto, queda terminantemente prohibida la construcción de viviendas unifamiliares nuevas en solares que se encuentren íntegramente dentro de esta categoría de zonas.

Tamaño mínimo de lote para construcción rural

En segundo lugar, se debe considerar el tamaño mínimo del lote requerido para poder construir en un terreno rural ordinario. La nueva legislación no ha introducido ningún cambio en este sentido. Por tanto, al igual que con la legislación anterior, se exige una parcela mínima de 14.000 m² o 50.000 m², que en última instancia depende de las características y categoría de la parcela sobre la que se pretenda construir.

¿Cuánto podemos construir en un solar rural?

Entonces, la siguiente pregunta lógica es cuánto podemos construir en un terreno después de que entre en vigencia la nueva regulación. ¡Depende de! Si bien, como se ha mencionado anteriormente, el nuevo decreto incluye las mismas superficies mínimas exigidas que la anterior normativa para la edificabilidad del suelo, no ocurre lo mismo en cuanto al tamaño de las edificaciones. Sin duda, el cambio más importante es la reducción de la superficie construida de viviendas unifamiliares.

Frente a los 1.500 m³ permitidos anteriormente, el volumen máximo del conjunto edificatorio en cada categoría de suelo rústico ahora no debe superar los 900 m³.

Del mismo modo, la nueva normativa establece que la edificabilidad máxima deja de ser aplicable en el caso de suelo perteneciente a la red Natura 2000 y suelo protegido clasificado como Área Rural de Interés Paisajístico (SRP-ARIP). % de la parcela, o 1,5% en otras categorías. Asimismo, para los suelos de la red Natura 2000 y SRP-ARIP, el porcentaje máximo de la parcela en la que podrán asentarse edificaciones y otros elementos fijos -como garajes, trasteros, zonas de acceso, terrazas o la piscina- se limitará a un máximo del 1,5% y fijado en un máximo del 2% para las demás categorías. Finalmente, hay que tener en cuenta que los distintos cabildos y municipios insulares podrían aplicar parámetros aún más restrictivos.

Ejemplo práctico

Los efectos de las nuevas regulaciones quizás puedan ilustrarse mejor con un ejemplo práctico. Imagina que queremos construir una casa en un suelo rústico en el municipio de Manacor y compramos una parcela de 15.000 m².

Mientras que antes se podían edificar hasta 450 m² (con una edificabilidad máxima del 3%), la normativa actual reduce la edificabilidad a 225 m², ya que solo se puede edificar un máximo del 1,5% de la superficie.

Además, imaginamos que hasta ahora se podría construir una casa de 500 m² con una altura máxima de 3 metros (500 m² x 3 metros de altura = 1.500 m³). Con la reducción del volumen máximo ahora en vigor, hoy solo podríamos construir una casa de 300 m² con una altura de 3 metros (300 m² x 3 metros de alto = 900 m³) en la misma situación.
Integración paisajística y ecológica de la vivienda.

Tan pronto como se haya aclarado dónde y cuánto se puede construir, es necesario hacer más consideraciones.

La nueva legislación mantiene las disposiciones anteriores en cuanto a la altura máxima de la estructura, la superficie total de las marquesinas, el tipo de carpintería exterior, las características de la cubierta y el aspecto visual de los materiales y acabados, las fachadas y la evaluación de pendientes. No obstante, establece una serie de pautas específicas encaminadas a una mayor integración del edificio en el paisaje y el entorno.

Por lo tanto, a partir de ahora, los edificios nuevos y los trabajos de conversión de edificios existentes en terrenos de finca deben tener un proyecto técnico integral que mapee todas las medidas que se van a llevar a cabo en toda la propiedad.

Esto incluye la obligación de mantener el terreno, en particular la vegetación, y las plantaciones y plantaciones tradicionales, así como el mantenimiento de las fincas existentes. Asimismo, se deben restaurar y conservar los elementos de valor etnográfico o cultural.

Los cerramientos de las fincas también se ven afectados: Sólo podrán rehabilitarse con superficies y materiales tradicionales, típicos de la isla, debiendo primar el uso de elementos vegetales autóctonos. También será necesario cumplir con la legislación vigente en materia de contaminación lumínica para minimizar el impacto en el cielo nocturno.

Piscinas: nuevo tamaño y volumen

Los cerramientos de las fincas también se ven afectados: Sólo podrán rehabilitarse con superficies y materiales tradicionales, típicos de la isla, debiendo primar el uso de elementos vegetales autóctonos. También será necesario cumplir con la legislación vigente en materia de contaminación lumínica para minimizar el impacto en el cielo nocturno.

Los cerramientos de las fincas también se ven afectados: Sólo podrán rehabilitarse con superficies y materiales tradicionales, típicos de la isla, debiendo primar el uso de elementos vegetales autóctonos. También será necesario cumplir con la legislación vigente en materia de contaminación lumínica para minimizar el impacto en el cielo nocturno.

En Casal Mallorquí sabemos que construir una vivienda es una decisión fundamental y un proceso apasionante, pero también puede hacerte sentir abrumado si no cuentas con la ayuda y el apoyo adecuados a tu lado. Nuestra amplia experiencia en la construcción de fincas nos ha enseñado algo muy importante: trabajar con buenos profesionales ayuda a reducir el nivel de estrés que a veces conlleva la construcción de una nueva casa.

Por eso, si piensas en tu tranquilidad y comodidad, no solo ponemos a tu disposición arquitectos, asesores legales, abogados y agentes inmobiliarios de renombre, sino que también los acompañamos durante todo el proceso de construcción.

Estamos a tu disposición en nuestra oficina de Manacor y te facilitaremos toda la información que necesites para que hagas la mejor elección posible..