Manchmal kreisen unsere Gedanken und wir können nicht anders, als uns vorzustellen, wie wir auf der Terrasse unseres neuen Hauses die Landschaft bewundern, während die Sonne unser Gesicht streichelt und das Wasser im Pool unsere Füße erfrischt. Sicherlich ist es unmöglich, sich nicht von der Natur des ländlichen Mallorcas verführen zu lassen. Mit den jahrhundertealten Olivenbäumen, einsamen Johannisbrotbäumen und der malerischen Mandelblüte scheint es, als sei die Zeit stehen geblieben.

Der Erwerb eines Grundstücks mit all diesen Naturschönheiten ist zweifelsohne der erste Schritt, den sie gehen müssen, um sich ihren Traum vom Bau eines idyllischen Anwesens in diesem zeitlosen Mittelmeerparadies erfüllen zu wollen.

Neue Vorschriften für das Bauen im ländlichen Raum

Aber wie fast alles im Leben unterliegt die Verwirklichung dieses Traums einigen Bestimmungen, denn Träume ändern sich vielleicht nicht, aber Bauvorschriften schon. Ein guter Beweis dafür ist das kürzlich vom Regierungsrat der Balearen verabschiedete Gesetzesdekret 9/2020 vom 25. Mai mit den Regeln und Normen, die von nun an den Bau von Häusern auf ländlichen Grundstücken regeln wird. Angesichts dieser Veränderungen können sie die ersehnten Momente früher erleben, wenn Sie die Dinge in Ruhe angehen und sich zunächst über die neuen Bauvorschriften informieren.

Kategorien von Grundstücken in ländlichen Gebieten

Anfangs ist es unerlässlich, sich über die Art des zu bebauenden Grundstücks klar zu werden, denn diese unterliegen auf Mallorca unterschiedlichen Bestimmungen und nicht alle lassen eine städtebauliche Entwicklung zu. Die neue Verordnung behält das Bauverbot in:

Den Naturgebieten von besonderem Interesse mit hohem Schutzniveau (AANP).
Den Naturgebieten von besonderem Interesse (ANEI).
Den ländlichen Gebieten von besonderem Interesse für die Waldlandschaft (ARIP-B).
Den territorialen Schutzgebieten (APT).
Den Übergangswachstumsgebieten (AT-C).

Und bei und dehnt dieses Verbot nun auf:

Die Risikovermeidungsgebiete (SRP-APR) aus, d.h. auf die Gebiete mit potentiellem Risiko von Überschwemmung, Feuer, Erosion oder Erdrutschen.

Zuvor sah der Territorialplan der Insel Mallorca eine konditionierte Nutzung der in Risikovermeidungsgebieten gelegenen Grundstücke vor, die eine maximale Bebauung des Grundstücks von 3% (Versiegelungsfläche) und eine maximale Wohnfläche von 2% erlaubte. Mit dem Inkrafttreten des neuen Erlasses ist jedoch der Bau neuer Einfamilienhäuser auf Grundstücken, die vollständig in dieser Gebietskategorie liegen, streng verboten.

Mindestgrundstücksgröße für den Bau im ländlichen Raum

Zweitens muss die minimale Grundstücksgröße berücksichtigt werden, die erforderlich ist, um auf gewöhnlichem, ländlichem Terrain bauen zu dürfen. Die neue Gesetzgebung hat diesbezüglich keine Änderungen eingeführt. Daher ist, wie bei der bisherigen Gesetzgebung, eine Mindestgrundstücksfläche von 14.000 m² oder 50.000 m² erforderlich, was letztlich von den Grundstücksmerkmalen und -kategorie abhängt, auf dem wir bauen wollen.

Wie viel können wir auf einem ländlichen Grundstück bauen?

Die nächste logische Frage ist also, wieviel wir nach Inkrafttreten der neuen Vorschrift auf einem Stück Land bauen dürfen. Es kommt darauf an! Obwohl der neue Erlass, wie oben erwähnt, die gleichen erforderlichen Mindestflächenwie die bisherigen Vorschriften für die Bebaubarkeit des Grundstücks beinhaltet, ist dies hinsichtlich der Größe der Gebäude nicht der Fall. Zweifellos ist die wichtigste Änderung die Verminderung der zu bebauenden Fläche von Einfamilienhäusern.

Im Vergleich zu den zuvor erlaubten 1.500 m³ darf das maximale Volumen des Gebäudekomplexes in jeder Kategorie rustikaler Grundstücke nun 900 m³ nicht überschreiten.

In gleicher Weise legt die neue Verordnung fest, dass die maximal bebaubare Fläche im Falle von Land, das zum Natura-2000-Netz gehört, und von geschütztem Land, das als ländliches Gebiet von landschaftlichem Interesse (SRP-ARIP) klassifiziert ist, nicht mehr als 1% der Parzelle betragen darf, bzw. 1,5% in anderen Kategorien. Ebenso wird der maximale Prozentsatz des Grundstücks, auf dem Gebäude und andere feste Bauelemente – wie Garagen, Lagerräume, Zugangsbereiche, Terrassen oder der Swimmingpool – stehen dürfen, für das Natura-2000-Netz und SRP-ARIP-Land auf maximal 1,5% und für die anderen Kategorien auf maximal 2% festgelegt. Schließlich ist zu bedenken, dass die verschiedenen Inselräte und Gemeinden noch restriktivere Parameter anwenden könnten.

Praxisbeispiel

Die Auswirkungen der neuen Regelungen lassen sich vielleicht am Besten an einem praktischen Beispiel verdeutlichen. Stellen Sie sich vor, wir wollen in der Gemeinde Manacor ein Haus auf rustikalem Land bauen und erwerben ein Grundstück von 15.000 m².

Während bisher bis zu 450 m² bebaut werden konnten (bei einer maximal bebaubaren Fläche von 3%), wird der Bau mit den aktuellen Regelungen auf 225 m² reduziert, da nur noch maximal 1,5% der Fläche bebaut werden dürfen.

Weiterhin stellen wir uns vor, dass bisher ein Haus von 500 m² mit einer maximalen Höhe von 3 Metern (500 m2 x 3 Meter Höhe = 1.500 m³) gebaut werden durfte. Mit der nun in Kraft getretenen Verringerung des maximal zulässigen Volumens, könnten wir heute in der gleichen Situation nur ein Haus von 300 m² mit einer Höhe von 3 Metern (300 m² x 3 Meter Höhe = 900 m³) bauen.
Landschaftliche und ökologische Integration des Gehäuses

Sobald geklärt ist, wo und wie viel gebaut werden darf, ist es notwendig weitere Überlegungen anzustellen.

Die neue Gesetzgebung behält die bisherigen Bestimmungen bezüglich der maximalen Höhe der Konstruktion, der Gesamtfläche der Vordächer, der Typologie der Schreinerarbeiten aussen, der Merkmale des Daches und des optischen Aspekts der Materialien und Oberflächen, der Fassaden sowie der Begutachtung von Hanglagen bei. Nichtsdestotrotz legt sie eine Reihe spezifischer Richtlinien fest, die auf eine stärkere Integration des Gebäudes in die Landschaft und Umwelt abzielen.

Daher müssen ab sofort neue Gebäude und Umbauarbeiten bestehender Gebäude auf Fincagrundstücken ein ganzheitliches, technisches Projekt besitzen, das alle Maßnahmen abbildet, die auf dem gesamten Grundstück durchgeführt werden sollen.

Dies beinhaltet die Verpflichtung zur Instandhaltung des Terrains insbesondere der Vegetation, und traditioneller Anpflanzungen und Plantagen sowie Aufrechterhaltung bestehender landwirtschaftlicher Betriebe. In ähnlicher Weise sollten Elemente von ethnographischem oder kulturellem Wert wiederhergestellt und erhalten werden.

Betroffen sind auch die Einfriedungen der Grundstücke: Sie dürfen ausschließlich mit traditionellen, inseltypischen Oberflächen und Materialien wiederhergestellt werden, wobei der Verwendung einheimischer Pflanzenelemente Vorrang eingeräumt werden muss. Es wird auch notwendig sein, die geltenden Rechtsvorschriften zur Lichtverschmutzung einzuhalten, um die Auswirkungen auf den Nachthimmel zu minimieren.

Schwimmbäder: neue Größe und Volumen

Betroffen sind auch die Einfriedungen der Grundstücke: Sie dürfen ausschließlich mit traditionellen, inseltypischen Oberflächen und Materialien wiederhergestellt werden, wobei der Verwendung einheimischer Pflanzenelemente Vorrang eingeräumt werden muss. Es wird auch notwendig sein, die geltenden Rechtsvorschriften zur Lichtverschmutzung einzuhalten, um die Auswirkungen auf den Nachthimmel zu minimieren.

Betroffen sind auch die Einfriedungen der Grundstücke: Sie dürfen ausschließlich mit traditionellen, inseltypischen Oberflächen und Materialien wiederhergestellt werden, wobei der Verwendung einheimischer Pflanzenelemente Vorrang eingeräumt werden muss. Es wird auch notwendig sein, die geltenden Rechtsvorschriften zur Lichtverschmutzung einzuhalten, um die Auswirkungen auf den Nachthimmel zu minimieren.

Wir von Casal Mallorquí wissen, dass der Bau eines Hauses eine elementare Entscheidung und ein aufregender Prozess ist, aber auch dazu führen kann, sich überfordert zu fühlen, wenn man nicht die richtige Hilfe und Unterstützung an seiner Seite hat. Unsere umfangreiche Erfahrung bei der Baubegleitung von Fincas hat uns etwas sehr Wichtiges gelehrt: Die Zusammenarbeit mit guten Fachleuten hilft den Stresslevel gering zu halten, der manchmal mit dem Bau eines neuen Hauses einhergeht.

Wenn Sie an Ihre Ruhe und Ihren Komfort denken, stellen wir Ihnen deshalb nicht nur renommierte Architekten, Rechtsberater, Rechtsanwälte und Immobilienmakler zur Verfügung, sondern wir begleiten sie auch während des gesamten Bauprozesses.

Wir stehen ihnen in unserem Büro in Manacor gerne zur Verfügung und versorgen sie mit allen Informationen, die Sie benötigen, um die bestmögliche Wahl zu treffen.