¿Cómo compra una casa en Mallorca? ¿Le gustaría hacer de Mallorca su segundo hogar y está pensando en comprar una propiedad en Mallorca? En esta publicación de blog explicamos qué esperar, qué buscar y cómo proceder si desea comprar una casa en Mallorca.

Extracto del registro de la propiedad

El documento más importante es el extracto del registro de la propiedad porque es el documento que describe la propiedad que está en venta. Solicítela a su agente inmobiliario o a la oficina del registro de la propiedad del municipio donde usted va a comprar. Antes de firmar el contrato, compruebe un extracto actual, y verifique los siguientes puntos: 

– Quiénes son los propietarios y sus circunstancias.

– Si la propiedad corresponde con la descripción del extracto  del registro de la propiedad. Aquí puede comprobar las dimensiones de la parcela, sus dimensiones y quiénes son sus vecinos.

– Si la propiedad está libre de cargas, deudas y gravámenes (hipotecas, impuestos, usufructos…). Si es así, se deben resolver antes de la venta.

– Si existen arrendamientos. 

– Si hay servidumbre de paso registrada.

Si ha comprado la propiedad, debe inscribirse en el registro de la propiedad como nuevo propietario después de firmar la escritura de compraventa. Este proceso tiene una duración de aproximadamente dos meses. Si así lo solicita, el notario envía una copia de la escritura directamente a la oficina de registro. Mientras dura este proceso, se informa de que esta propiedad ha sido vendida para que no pueda volver a venderse.

Catastro

El catastro, que le brinda información adicional sobre la propiedad, también es importante para usted. A veces ocurre que los datos del registro de la propiedad y el catastro no están coordinados. Por este motivo, actualmente se solicitan también las coordenadas georeferenciales los datos estén actualizados en ambas instituciones. 

El notario proporcionará la información correcta para que los datos puedan actualizarse en el registro de la propiedad. Según sea la información del catastro, su propiedad será gravada por las autoridades fiscales españolas. Es el llamado IBI (Impuesto de bienes inmuebles = impuesto municipal).

Comprobación de la legalidad de la propiedad

La propiedad que compre también debe estar aprobado o al menos registrado en el registro de la propiedad. Esto nos lleva a la situación estructural de la propiedad. Se debe verificar si todos los permisos están disponibles para el estado actual, es decir, para el estado en el que se encuentra la propiedad en el momento de la compra. Esto es particularmente importante cuando se compran casas nuevas o cuando se compra directamente al promotor.

Puede obtener toda la  información en el  ayuntamiento pertinente. Debe tener especial cuidado si está interesado en una propiedad que se encuentra en una zona rural (suelo rústico). En el caso de inmuebles destinados a vivienda, el ayuntamiento y el Consell Insular deben comprobar las licencias correspondientes. 

Proyecto de obra nueva e inmobiliaria

La construcción en Mallorca está en continua expansión. Si está interesado en una vivienda que no está terminada o de nueva construcción, puede adquirirla directamente del promotor. En este caso, debe asegurarse de que la promotora le proporcione el seguro de responsabilidad legalmente exigido (seguro decena), que responde por defectos en la construcción hasta diez años después de la inspección de obra. Debe recibir estos documentos del seguro  juntamente con el resto de documentos. 

El promotor también está obligado a proporcionar un seguro para sus pagos iniciales, que realizará a medida que avance la construcción. Este seguro debe emitirse explícitamente solo para su propiedad y no puede afectar a todo el complejo. Si, dependiendo del progreso de la construcción, transfiere más anticipos, debe haber una cuenta separada.

Debe asegurarse de que cualquier cantidad que pague se destine solo a la construcción de su propia unidad. La aceptación del edificio debe ser firmada por el arquitecto responsable. Antes de que se produzca la venta, se debe hacer la declaración de nuevo edificio en el notario y luego se realiza la inscripción en el registro de la propiedad.

Ley de Costas Española

Vivir junto al mar es el sueño de todo propietario. Si desea comprar una propiedad directamente en la costa, debe descartarse que la casa de sus sueños se vea afectada por la Ley de Costas española, que se aprobó en 1988. Está anclada en la ley una denominada zona costera pública, que guarda una distancia de 10 metros del mar. Su casa no debería estar ubicada allí.

Comunidades de Propietarios

¿Está interesado en una propiedad más pequeña como un condominio? Este es un caso especial y existen ciertas disposiciones legales para ello. Es importante que mire las “leyes” de la comunidad de propietarios y los estatutos antes de comprar. Esto incluye, por ejemplo, cómo debe comportarse en el complejo (horarios de uso de la piscina, alquiler a terceros, normas de conducta en los jardines, etc.)

Adquisición de inmuebles e impuestos

Antes de la firma ante notario,   se realiza el llamado contrato de opción de compra, que debería redactar un abogado. Es un contrato de derecho privado, con el que realiza un pago inicial del 10 por ciento del precio de compra.

El vendedor y el comprador acuerdan, generalmente dentro de un plazo de 2 a 3 meses, el día de la firma de la escritura notarial, donde se tiene lugar el pago final de la propiedad.

Los impuestos se pagan después de la compra de una propiedad, y hay diferencia entre una ocupación por primera vez y una propiedad existente que ha tenido uno o más propietarios. En el caso de una propiedad de nueva construcción, el 10% del impuesto sobre el valor añadido (IVA) se paga al vendedor al mismo tiempo que el precio de compra. También se pagan las tasas de los  impuestos sobre actos jurídicos documentados. Es 1.2%  y debe ser pagado por el comprador. 

En el caso de una propiedad de segunda mano, se paga un impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que actualmente se encuentra de forma progresiva entre el 8 y el 11 por ciento.

8% hasta 400.000€

9% entre 400.000,01€ y 600.000€

10% entre 600.000,01€ y 1.000.000€

11% sobre 1.000.000€

Debe ser pagado a las autoridades fiscales dentro de los primeros 30 días después de la firma de la compra ante notario.

Abogado

Deje que un abogado especialista en derecho inmobiliario le apoye y asesore. El abogado solo protege sus intereses personales, no es su prioridad cerrar un contrato rápidamente y no tiene que mediar entre las dos partes (comprador y vendedor).

El trabajo del abogado es verificar todos los documentos necesarios antes de comprar su nueva propiedad y eliminar posibles obstáculos.

¿Tiene más dudas sobre comprar una casa en Mallorca? Contacte con nuestra agencia inmobiliaria Casal Mallorquí en Manacor.

Estamos aquí para ayudar.