Wie kaufe ich ein Haus auf Mallorca? Sie möchten Mallorca zu Ihrer zweiten Heimat machen und denken an den Erwerb einer Immobilie auf Mallorca? In diesem Blogeintrag erklären wir Ihnen, was Sie erwarten können, worauf Sie achten sollten und wie Sie vorgehen, wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen möchten:

Grundbuchauszug

Das wichtigste Dokument ist der Grundbuchauszug, weil Sie kaufen letztendlich das, was im Grundbuch steht. Dafür wenden Sie sich an das für Sie zuständige Grundbuchamt. Bevor es zur Vertragsunterzeichnung geht, sollte Ihnen ein aktueller Auszug vorliegen und sollte Folgendes geprüft werden:

– Wer sind die Inhaber und wie sind die Verhältnisse

– Die Immobilie stimmt überein mit de, was im Grundbuch eingetragen ist. Hier können Sie lesen, wie viel Quadratmeter das Grundstück und eingetragene Haus haben und wer Ihre Nachbarn sind.

– Die Immobilie ist schulden- und lastenfrei, es gibt also weder eine Hypothek noch Steuern, die noch zu bezahlen sind. Wenn ja, sollte das vor dem Verkauf aufgelöst werden.

– Keine Mietverhältnisse sind eingetragen

– Eingetragenes Wegerecht (servidumbre de paso)

Wenn Sie die Immobilie gekauft haben, müssen Sie sich nach Unterzeichnung der Kaufurkunde schnellstmöglich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Die Umschreibung dauert im Schnitt ein bis zwei Monate. Eine Urkundenkopie versendet der Notar im Normalfall direkt an das für Sie zuständige Grundbuchamt. In der Zwischenzeit wird eine Vormerkung gemacht, dass diese Immobilie verkauft worden ist, so dass sie nicht noch einmal verkauft werden kann.

Katasteramt

Wichtig ist für Sie auch das Kataster, das Ihnen zusätzliche Informationen über die Immobilie gibt. Auch hier ist zu beachten: Die Angaben über Grundstücksgrenzen und Quadratmeterzahlen sind auch hier nicht eindeutig und häufig auch nicht aktuell oder vollständig. Wichtig wäre, dass beim Notar die korrekten Angaben gemacht werden, so dass die Daten im Katasteramt aktualisiert werden können. Aufgrund der im Kataster stehenden Informationen wird die Besteuerung Ihrer Immobilie durch die spanischen Steuerbehörden vorgenommen. Es handelt sich hier um die sogenannte IBI (Impuesto de bienes inmuebles = Gemeindesteuer).

Prüfung Legalität Immobilie

Das, was Sie kaufen, muss auch genehmigt sein oder mindestens eingetragen sein im Grundbuch. Damit kommen wir zur baulichen Situation der Immobilie. Es muss geprüft werden, ob alle Genehmigungen vorhanden sind für den Ist-Zustand, also für den Zustand, in dem sich die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes befindet. Besonders wichtig ist das beim Kauf von Neubauten oder wenn Sie direkt vom Bauträger kaufen.

Die Informationen erhalten Sie beim zuständigen Rathaus. Besonders vorsichtig müssen Sie vorgehen, wenn Sie sich für ein Objekt interessieren, das in ländlichen Gebieten (suelo rústico) liegt. Hier müssen bei Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden, die entsprechenden Lizenzen vom Rathaus und dem Inselrat (Consell insular) geprüft werden, damit es nicht später zu bösen Überraschungen kommt.

Neubauprojket und -Immobilien

Auf Mallorca wird nach wie vor viel gebaut, auch von Bauträgern. Vielleicht interessieren Sie sich also für ein Domizil auf der Insel, das noch nicht fertig ist oder noch gebaut werden muss und Sie möchten direkt vom Bauträger kaufen. Sie sollten in diesem Fall darauf achten, dass der Bauträger Ihnen die gesetzlich vorgeschriebene Haftpflichtversicherung („seguro decenal“) vorlegt, die bei Fehlern am Bau bis zehn Jahre nach der Bauabnahme haftet. Diese Versicherungsunterlagen müssen Sie zusätzlich zu den anderen Unterlagen unbedingt erhalten.

Der Bauträger ist zudem verpflichtet, eine Versicherung vorzulegen für Ihre Anzahlungen, die Sie leisten werden je nach Fortschritt des Baus. Diese Versicherung muss explizit nur auf Ihre Immobilie ausgestellt werden und darf nicht den Gesamtkomplex betreffen. Wenn Sie, je nach Baufortschritt, weitere Anzahlungen überweisen, muss es dafür ein eigenes Konto geben.

Es muss sichergestellt sein, dass alle Gelder, die Sie zahlen, nur in den Bau Ihrer eigenen Einheit fließen. Anschließend muss die Bauabnahme vom verantwortlichen Architekten unterzeichnet werden, beim Notar sollte, bevor der Verkauf stattfindet, die Neubauerklärung gemacht werden und dann erfolgt der Eintrag ins Grundbuch.

Spanische Küstengesetz

Wohnen direkt am Meer: Das ist der Traum eines jeden Hausbesitzers. Wenn Sie eine Immobilie direkt an der Küste kaufen möchten, dann muss ausgeschlossen werden, dass Ihr Traumhaus vom spanischen Küstengesetz betroffen ist, das 1988 verabschiedet wurde. Im Gesetz ist ein sogenanntes öffentliches Küstengebiet verankert, das einen Abstand zum Meer von 10 Metern hält. Dort sollte Ihr Haus keinesfalls stehen.

Eigentümergemeinschaften

Sie haben Interesse an einem kleineren Objekt wie zum Beispiel einer Eigentumswohnung? Das ist ein besonderer Fall und dafür gibt es bestimmte gesetzliche Bestimmungen. Wichtig für Sie ist es, vor dem Kauf die „Gesetze“ der Eigentümergemeinschaft einzusehen, die Statuten. Darin steht zum Beispiel, wie Sie sich in der Anlage zu verhalten haben (Zeiten der Poolnutzung, Vermietung an Dritte, Verhaltensregeln in der Gartenanlage usw.)

Immobilienerwerb und Steuern

Bevor es zur Beurkundung geht, wird im Normalfall der sogenannte Kaufoptionsvertrag abgeschlossen, den Sie vom Anwalt aufsetzen lassen sollten. Es handelt sich um einen privatrechtlichen Vertrag, mit dem eine Anzahlung von 10 Prozent des Kaufpreises fällig wird.

Verkäufer und Käufer kommen dann, normalerweise innerhalb von 2 bis 3 Monaten, überein, wann die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet wird. Damit wird dann die Restzahlung für die Immobilie fällig, die dann an Sie „übergeben“ wird.

Nach dem Kauf einer Immobilie werden Steuern fällig, wobei es Unterschiede gibt zwischen einem Erstbezug oder einer bereits bestehenden Immobilie, die schon einen oder mehrere Besitzer hatte. Im Fall eine Neubauimmobilie wird die Mehrwertsteuer (IVA: impuesto sobre el valor añadido) in Höhe von 10 Prozent an den Verkäufer gezahlt zeitgleich mit dem Kaufpreis. Auch die „Stempelsteuer“ (impuestos sobre actos juridicos documentados) wird fällig. Sie hat eine Höhe von 1,2 Prozent und ist vom Käufer zu zahlen. Sie richtet sich nach dem Preis der Immobilie, der in der Kaufurkunde steht.

Im Fall einer Gebraucht-Immobilie ist eine Grunderwerbssteuer (ITP: Impuesto sobre transmisiones patrimoniales) zu zahlen, die derzeit progressiv zwischen 8 und 13 Prozent liegt.

8% bis 400.000€

9% zwischen 400.000,01€ und 600.000€

10% zwischen 600.000,01€ und 1.000.000€

12% zwischen 1.000.000,01€ und 2.000.000€

13% über 2.000.000€

Zu zahlen ist sie in den ersten 30 Tagen nach der Beurkundung an die Finanzbehörde.

Rechtsanwalt

Lassen Sie sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt betreuen und beraten. Der Anwalt wahrt lediglich Ihre persönlichen Interessen und ist weder an einem schnellen Vertragsabschluss interessiert noch muss er zwischen den beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) vermitteln. Aufgabe des Anwaltes ist es, vor dem Kauf Ihrer neuen Immobilie alle notwendigen Unterlagen zu überprüfen und mögliche Stolperfallen aus dem Weg zu räumen.

Weitere Fragen, wenn Sie ein Haus auf Mallorca kaufen möchten? Dann wenden Sie sich an unserem Immobilienbüro Casal Mallorquí in Manacor.

Wir helfen Ihnen gerne weiter.